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Gestión del riesgo inmobiliario para 2024: riesgos climáticos, una amenaza que no deja de crecer

Septiembre 27, 2024

El aumento de la severidad y la frecuencia de los fenómenos meteorológicos extremos conlleva una amenaza real para los activos inmobiliarios.
Climate
N/A

El sector inmobiliario, considerado desde siempre un refugio seguro para los inversores, se ha tornado más arriesgado en los últimos años. Los riesgos económicos, con la amenaza de la recesión en el horizonte, los factores geopolíticos, la volatilidad de los precios de la energía, el cambio climático y el endurecimiento de las normativas ambientales, así como la creciente exposición a los ciberataques han elevado la tensión en el sector y han multiplicado las amenazas a la exposición de nuevos riesgos a corto plazo.

Según Swiss RE, en 2023 las pérdidas por catástrofes naturales a nivel mundial fueron de 280 000 millones de euros, de los cuales, solo 108 000 millones estaban asegurados. Es decir, el 62 % de las pérdidas no estaban aseguradas. Estos costes incluyen los impactos en infraestructuras o en explotaciones agrícolas, pero, sobre todo, daños en los propios edificios. Los eventos de mayor impacto fueron huracanes, inundaciones e incendios, todos ellos fenómenos potenciados por el cambio climático.

De acuerdo con el informe Global Real Estate Risk Outlook 2024 de WTW, buena parte de los ejecutivos del sector inmobiliario (un 52 %) están preocupados por el impacto de los requisitos de sostenibilidad (ESG) y el riesgo de transición. Además, el 41 % aseguró estar también preocupado por los riesgos físicos del cambio climático y el impacto de los eventos meteorológicos extremos.

Claves a mejorar en la gestión del riesgo climático

Para hacer frente a las crecientes amenazas, los gestores de riesgo han redoblado sus esfuerzos para establecer estrategias de identificación y análisis y medidas de transferencia y mitigación sólidas y efectivas. ¿Qué pueden hacer las empresas de Real Estate para limitar la exposición de sus negocios y maximizar la protección de sus activos durante los próximos años? A continuación, citamos algunas de las problemáticas identificadas en la encuesta a trabajar para mejorar dicha gestión:

  1. 01

    Dificultades para obtener los datos

    Una mayoría significativa (el 68 %) de los ejecutivos del sector inmobiliario encuestados por WTW identifica la falta de datos adecuados como un obstáculo importante que afecta su capacidad para evaluar y abordar los riesgos con precisión. En particular, las empresas encuentran dificultades a la hora de recabar datos de calidad sobre el impacto ambiental y las emisiones de sus activos, así como información detallada de sus proveedores incluidos los propios inquilinos o arrendatarios.

  2. 02

    Mala comprensión de los datos

    Los datos no son fáciles de obtener y, cuando se consiguen, no siempre se gestionan de la mejor forma. Esto no solo complica la labor de los gestores de riesgos, sino que también dificulta la identificación y la comprensión de dichos riesgos a nivel interno. Por ejemplo, el 76 % de los encuestados asegura que su empresa cuenta con un proceso formal para gestionar los riesgos ESG, pero sólo el 22 % reconoce tener una comprensión sólida de dichos riesgos, frente al 13 % que asegura tener una comprensión integral de los riesgos climáticos.

  3. 03

    Exposición a riesgos no asegurados

    La encuesta revela también algunas lagunas importantes en las coberturas de los seguros contratadas por los encuestados. Por ejemplo, a pesar de que el 66 % de los encuestados asegura haber sufrido impactos significativos por pérdidas relacionadas con eventos meteorológicos extremos o el cambio climático, solo el 10 % cree tener pólizas que cubran de forma adecuada los impactos severos de los eventos climáticos extremos. Además, más de la mitad (57 %) tiene cierta cobertura, pero no puede determinar con certeza si ésta es suficiente.

    Según datos de Swiss Re, del total de pérdidas catastróficas mundiales en 2023, solo el 38 % estaban aseguradas. Esto confirma las dudas de los encuestados en relación a la potencial exposición no asegurada.

Mejora de las estrategias de gestión de riesgos

Las principales conclusiones del informe subrayan la necesidad de contar con un enfoque integral para mejorar las estrategias de gestión de estos riesgos, garantizar el acceso a los datos y asegurar una cobertura de seguro adecuada. Esto es cada vez más importante ante el aumento de la frecuencia, la intensidad y la severidad de los fenómenos meteorológicos extremos.

De acuerdo con nuestros expertos, el mejor enfoque para minimizar riesgos pasa por hacer un balance detallado de los activos inmobiliarios que la empresa tiene en cartera, incluyendo adicionalmente la ubicación y las características de los edificios o sus materiales de construcción (para así facilitar información de calidad a la aseguradora o al bróker). También es fundamental trabajar conjuntamente con los equipos técnicos de ingeniería de los brokers para poder disponer de un análisis completo que permita poner a disposición de las aseguradoras un estudio adecuado.

De cara a optimizar la cobertura de los seguros, es importante hacer un análisis en profundidad para entender bien la relación entre el coste y el beneficio de la transferencia de riesgos, considerando una revisión de los términos de las pólizas (adecuando franquicias y límites óptimos) o contemplando las alternativas a los seguros tradicionales, como los seguros paramétricos.

Cómo optimizar la cobertura de los seguros

  • Utilizar herramientas de cuantificación para medir la exposición al riesgo y comprender la relación coste-beneficio del programa de seguro.
  • Recibir asesoramiento técnico acerca de si las valoraciones de la cartera están en línea con las expectativas del mercado.
  • Revisar y analizar conjuntamente con su bróker los términos de la póliza, identificando de forma clara y precisa la amplitud de las garantías y exclusiones ante riesgos climáticos o riesgos catastróficos. En WTW disponemos de modelos que nos permiten cuantificar los riesgos catastróficos y a partir de ahí analizamos aquella alternativa de seguros que minimice su Coste Total de Riesgo.
  • Considerar otras alternativas, como podrían ser las soluciones paramétricas, nos podría permitir obtener una cobertura más específica y rentable para algunos riesgos, en comparación con los seguros tradicionales.

¿Cómo podemos ayudarte desde WTW?

En WTW, identificamos, analizamos y cuantificamos los riesgos físicos, tanto presentes como futuros, que puedan afectar al perímetro de activos de cada cartera, utilizando tanto modelos de última generación como técnicas actuariales para cuantificar el riesgo en términos financieros. Complementariamente, identificamos y cuantificamos los riesgos de transición, es decir, el coste financiero y oportunidades que surgen de la transición a una economía baja en emisiones.

Las herramientas de diagnóstico climático

Gestionar los riesgos físicos del cambio climático, como inundaciones extremas, huracanes, ciclones e incendios de alta intensidad y duración, significa comprender qué riesgos tienen mayor probabilidad de afectar a un negocio, inversores, socios, cadena de suministro y clientes. La herramienta Climate Diagnostic de WTW ofrece una vía para mejorar la gestión de los riesgos climáticos.

Esta información es especialmente importante, ya que los edificios pueden estar expuestos durante su vida útil a escenarios climáticos futuros más extremos, considerando las proyecciones que los modelos predictivos arrojan para finales de siglo. Muchos clientes de WTW ya utilizan Climate Diagnostic para detectar posibles exposiciones climáticas futuras, tanto en sus actuales activos, como en posibles nuevas adquisiciones, incorporando esta buena práctica al desarrollo de su negocio en el sector inmobiliario.

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