Grenzschließungen, Unterbrechungen der Lieferketten, Container-Engpässe – die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie wichtig eine funktionierende Logistikwirtschaft für unsere moderne Gesellschaft ist und dass diese durch globale Konzepte gefährdet wird. Die Verlagerung der Lieferketten in die Nähe der Kunden ist deshalb ein Trend, der die Nachfrage nach Logistikflächen in den nächsten Jahren prägen wird. Der Logistikmarkt gewinnt weiterhin Marktanteile gegenüber anderer Assetklassen; allein in den letzten drei Jahren stieg sein Anteil von
18 Prozent auf 24 Prozent.
Die Verknappung der Baumaterialien sowie die mangelnde Verfügbarkeit von Baugrundstücken bremsen jedoch ein Stück weit das Logistiksegment aus, sodass die anhaltend hohe Nachfrage seitens der Investoren nur unzureichend gedeckt werden kann. Das knappe Angebot in Spitzenlagen hat die Nachfrage auf andere regionale Standorte verlagert.
Die Spitzen- und Durchschnittsmieten präsentieren sich weiterhin steigend oder zumindest stabil. Das erste Quartal im Jahr 2022 knüpfte nahtlos an das Rekordjahr 2021 an. Die genannten Marktentwicklungen beobachtet WTW Real Estate auch bei den Immobilienportfolien seiner Mandanten. Gerade Ankäufe von Logistikassets sind stärker in den Fokus gerückt.
Dabei stellt WTW Real Estate einen weiterhin harten Versicherungsmarkt fest – besonders in der Sachversicherung. Im Vergleich zu anderen Assetklassen (zum Beispiel Wohnen und Büro) ist der Risikoappetit der Versicherer bei Logistikassets eher gering. Kapazitäten sind zwar noch vorhanden, allerdings ist der Informationsbedarf für die Risikobeurteilung durch die Versicherer enorm gestiegen. Neben Technical-Due-Diligence-Berichten und Informationen zum Schadenverlauf der letzten fünf Jahre sind detaillierte Informationen über die Nutzung sowie den Brandschutz des Objektes maßgeblich für den Versicherer. Ohne diese Informationen lehnen einige Versicherer sogar grundsätzlich eine Risikozeichnung ab.
Aufgrund ihrer eigenen Zeichnungspolitik fordern zwischenzeitlich einige Versicherer auch bei vorhandenen Brandschutzkonzepten, die den behördlichen Anforderungen entsprechen, eine Erhöhung des Brandschutzes, zum Beispiel durch die Installation einer weiteren Sprinklerpumpe, die Errichtung von Brandmauern oder die Nachrüstung der Fassade mit nicht brennbaren Elementen.
Auf der anderen Seite stehen Objekteigentümer und Investoren der Herausforderung gegenüber, die zunehmend an Bedeutung gewinnenden ESG-Kriterien zu erfüllen. Die Erfüllung von Nachhaltigkeitskriterien bei Logistikobjekten kann zum Beispiel durch die Begrünung von Dächern und Fassade, der Installation von Photovoltaikanlagen oder Elektro-Ladestationen erzielt werden. Diese stellen für Versicherer jedoch eine Gefahrerhöhung für das Objekt dar.
Auch die Elektrifizierung unseres Alltags, vor allem der Wechsel zur
E-Mobilität, hat Folgen für die Nutzung von Logistikobjekten. Wiederaufladbare Lithium-Ionen-Batterien finden sich heutzutage in Handys, Laptops, Elektrowerkzeugen, E-Bikes und in Kraftfahrzeugen wieder. Die Nachfrage nach Lithium-Ionen-Batterien – gerade in der Automobilbranche – ist enorm gestiegen. Für die Lagerung dieser Batterien werden geeignete Logistikobjekte benötigt.
Laut dem VdS liegen nach derzeitigem Stand noch keine gesicherten Erkenntnisse oder Erfahrungen hinsichtlich adäquater Schutzmaßnahmen vor. Dies führt bei den Sachversicherern zu einer Verunsicherung bei der bedarfsgerechten Risikobeurteilung sowie zu höheren Beitragssätzen. Folglich sind die entsprechenden Brandschutzmaßnahmen mit dem Versicherer im Einzelfall abzustimmen.
WTW Real Estate empfiehlt, schon früh in der Planungsphase für ein Logistikasset, Kommunen, Behörden, die örtliche Feuerwehr sowie die beteiligten Versicherer zu involvieren, um die Versicherbarkeit des Objektes sicherzustellen. Je nach Bundesland unterscheiden sich dabei die Anforderungen auch an den Brandschutz.
Ein enger Dialog und Informationsaustausch ist für eine erfolgreiche Platzierung von Versicherungsschutz enorm wichtig. Hierbei helfen unsere eigenen Risikoingenieure mit einer umfassenden Risikoanalyse. Mit unserer fachlichen Expertise und als Branchenführer im Bereich Real Estate können wir unseren Mandanten einen besonderen Marktzugang bieten, sie erfolgreich beraten und für sie die bestmöglichen Konditionen erzielen.
