Análisis desde el mercado asegurador
Ante el contexto económico actual, es relevante poder realizar una revisión de los montos asegurados en UF o US$ y actualizarlos, para que éstos reflejen efectivamente los valores a asegurar y así poder evitar potenciales infraseguros.
Para profundizar en estema, queremos compartir con ustedes, este artículo acerca de la inflación y sus efectos en los montos asegurados en las pólizas. Creemos importante recalcar que la ley pone de cargo de los asegurados la declaración de los valores asegurados, obligación que tiene impactos en el ajuste de pérdidas, por lo que es siempre importante ponerles atención a los montos y que estos efectivamente reflejen los valores reales a asegurar respecto de la base de valorización que se elija.
Desde el área de tasaciones de Cluster Consultores señalan; "Determinar el costo actual de construcción se ha vuelto una tarea compleja debido a las fluctuaciones constantes en los precios de materiales y mano de obra en los últimos años". Esta volatilidad presenta un desafío al momento de gestionar siniestros, ya que la compensación se calcula en función de los costos de reconstrucción, con el monto asegurado como límite. Por ende, resulta crucial mantener valores actualizados al tratar con aseguradoras.
Esto conduce al pago de primas más altas por un monto que nunca será indemnizado, incluso en casos de pérdida total. Por otro lado, el infraseguro implica el cálculo de un valor de mercado inferior, resultando en primas más bajas. En este caso, al momento de reclamar los daños, la indemnización se ajusta proporcionalmente al porcentaje no asegurado.
Es esencial que la prima se calcule considerando el valor real de los activos para evitar tanto infraseguros como sobreseguros. A menudo, la expresión en Unidades de Fomento (UF) se prefiere debido a su capacidad de ajuste con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que permite actualizar el valor en tiempo real. No obstante, surge la interrogante sobre la veracidad de esta afirmación.
El equipo de Cluster Consultores, llevó a cabo un estudio que abarcó más de 50 edificios en altura, en construcción y construidos en hormigón armado en todo Chile, analizados entre 2017 y 2023. A partir de estos datos, estimaron el aumento anual en los precios de construcción y lo compararon con la variación de la UF.
En el gráfico, se observa que, en los años previos a la pandemia, las discrepancias entre la variación del costo de construcción y la UF se mantenían en torno al 1-2%. Sin embargo, a partir de 2019, estas diferencias comenzaron a ampliarse, alcanzando su punto máximo en 2020 y 2021, con disparidades de hasta un 30%. Aunque en los años posteriores a la pandemia se han registrado diferencias menores, aún distan de los niveles observados antes de la crisis sanitaria, llegando para el 2023 a un 7% con una Uf al alza.
La incertidumbre es alta en el sector inmobiliario para los próximos años. Posterior a la pandemia, hemos sido testigos de la quiebra de diversas empresas constructoras y una disminución significativa en la ejecución de proyectos inmobiliarios. A su vez, el persistente déficit habitacional impulsa nuevos desarrollos, pero las condiciones bancarias desfavorables y permisología siembran dudas respecto a la oferta y demanda futura.
La predicción de los precios de los materiales también presenta desafíos e inestabilidad, con notables reducciones de personal en productores locales y cierre de plantas, sumado a un posible encarecimiento de los costos de construcción por el royalty aplicado al acero proveniente de China. Estos factores contribuyen a la complejidad del panorama, añadiendo una capa adicional de incertidumbre al futuro del sector de la construcción.
Para protegerse ante un infraseguro o sobreseguro, ya no podemos fiarnos de la declaración de un monto asegurado en UF, esperando que con su variación quedemos siempre protegidos. Lo lógico en estos tiempos de alta fluctuación de precios es revalorizar los inmuebles asegurados, llevándolos a valor actual. Un infraseguro es una de las máximas amenazas que puede enfrentar el activo de una empresa o familia y la baja de la prima en desmedro del valor real de los bienes asegurables es la peor decisión que se puede tomar, ya que ésta atenta directamente a la gestión sustentable de ese activo patrimonial.
Como especialistas, en WTW recomendamos retasar los inmuebles al menos una vez cada cinco años en tiempos de estabilidad, pero hoy esa frecuencia no es factible, por lo tanto y para mayor tranquilidad, es recomendable hacer una tasación o al menos u análisis con especialistas cada vez que renueve los seguros.
