Encouragement à la propriété du logement durant différentes étapes de la vie

Les mesures d’encouragement à la propriété du logement (EPL), que ce soit le versement anticipé (art. 30c LPP) ou la mise en gage (art. 30b LPP), visent à faciliter l’accession à la propriété d’un logement pour ses « propres besoins » (cf. ci-dessous synthèse des conditions de l’EPL). La propriété du logement pour ses « propres besoins » est considérée comme une forme de prévoyance en particulier parce que les frais de logement constituent l’une des charges principales pour les assurés retraités et qu’elle dispose d’un pouvoir de résistance à long terme contre la dépréciation de la monnaie. Diverses questions se posent dans la pratique. Nous en évoquerons quelques-unes et y répondrons du point de vue de l'assuré :

Quelles possibilités sont offertes par l’EPL ?

Vous pouvez obtenir un versement anticipé d’une partie ou de l’entier de vos avoirs de prévoyance pour financer l’achat de votre logement ou alors vous pouvez mettre en gage soit votre droit aux prestations de prévoyance ou un montant à concurrence de votre prestation de libre passage (avoir de prévoyance).

Qu’en est-il si je loue ma maison?

Si vous louez ultérieurement votre logement, il n’y a en principe pas d’obligation de rembourser l’EPL. En effet, le Tribunal fédéral a décidé que la location d'un logement acquis au moyen d'un versement anticipé EPL et habité par son propriétaire pendant des années, puis loué pour une durée indéterminée et pouvant être résilié par les deux parties avec un préavis de trois mois, ne confère pas un droit qui équivaut économiquement à une aliénation. Vous n’êtes donc pas tenu de rembourser le versement anticipé.

Puis-je acheter une maison à l’étranger si je travaille en Suisse ?

Si vous êtes détenteur d’un permis B ou C et vivez en Suisse sans constituer de domicile (comme un saisonnier), alors vous pouvez obtenir un versement anticipé pour construire votre logement familial dans votre pays d’origine. Il faut en revanche que toute votre famille (partenaire et enfants) soit restée dans votre pays d’origine et que vous rentrez régulièrement auprès de votre famille. La condition du retour régulier est réalisée, si vous vous rendez « chaque fois que vous le pouvez, en tenant compte des circonstances professionnelles, géographiques et financières, mais à tout le moins une fois par an durant vos vacances annuelles ». Cependant, si vous êtes ressortissant étranger domicilié en Suisse, vous ne pourrez pas utiliser vos avoirs de prévoyance pour construire votre maison dans votre pays d’origine, même si votre famille y vit.

Je suis frontalier français et je vis en concubinage, j’aimerais acquérir une maison par le biais de l’indivision, est-ce possible ?

En droit français, le principe de copropriété n’existe pas et les concubins peuvent uniquement acquérir un bien commun par le biais de l’indivision, à concurrence de la moitié chacun. Si votre institution de prévoyance (IP) refuse une demande de versement anticipé parce que vous êtes frontalier vivant en concubinage sous prétexte que seule la forme de la copropriété est prévue selon l’art. 2 al. 2 let. b OEPL, elle viole le principe de l’égalité de traitement. En effet, votre IP doit permettre un versement anticipé lorsqu’il y a une similitude entre la législation suisse et une législation étrangère, comme c’est le cas de la copropriété de droit suisse et de l’indivision de droit français.

Qu’en est-il si le pays dans lequel je vis ne dispose pas d’un registre foncier ?

Si votre logement est situé à l’étranger et qu’il n’est pas possible de mentionner la restriction du droit d’aliéner au registre foncier, votre IP peut demander un acte notarié ou une attestation provenant de la commune où se trouve votre logement ou de la banque attestant que le montant demandé sera utilisé pour l’acquisition d’un logement. Il existe parfois aussi à l'étranger des services ou des registres qui peuvent fournir des preuves de la propriété foncière.

Puis-je acquérir une résidence secondaire ?

Les avoirs de prévoyance ne peuvent servir à l’acquisition d’une résidence secondaire. Il en va de même pour le financement d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances qui devrait devenir ultérieurement votre logement principal. Il est exclu d’utiliser vos avoirs de prévoyance pour acquérir une résidence secondaire. Par ailleurs, vos avoirs de prévoyance professionnelle ne peuvent être utilisés que pour un seul objet à la fois (art. 1 al. 2 OEPL). Vous ne pouvez pas investir à l’aide d’un versement anticipé dans votre logement principal et dans votre logement secondaire. En revanche, si vous déménagez plus tard dans votre résidence secondaire pour en faire votre logement principal, vous pouvez alors transférer les avoirs de prévoyance que vous avez investis initialement dans l'ancien logement propriété.

Je déménage bientôt à l’étranger, puis-je acheter une maison là-bas ?

Si vous pouvez prouver à l’aide de justificatifs, que vous avez l’intention de vous installer à l'étranger dans un avenir proche, acquérir un logement pour y habiter, votre IP peut autoriser un versement anticipé. C'est par exemple le cas si vous retournez dans votre pays d'origine ou si vous déménagez à l'étranger.

Ça suffit, je veux divorcer ! Que se passe- t-il si j’ai financé une partie du logement familial avec mes avoirs de prévoyance acquis durant le mariage ?

En cas de versement anticipé dans le cadre d’un EPL puis d’un divorce, le juge va, lors du partage pour cause de divorce, examiner d’office s’il est prévisible que la vente du logement familial aboutisse à une perte, ce qui empêcherait le remboursement du versement anticipé (art. 30d al. 5 LPP). Le juge devra déterminer les avoirs de prévoyance à partager dans le cadre d'un divorce et tenir compte du caractère prévisible de la perte au moment du divorce. Ainsi, le versement anticipé provenant de vos avoirs de la prévoyance ne pourra pas être inclus dans le partage sans que le juge se soit assuré au préalable que le montant pourra être remboursé à votre IP (art. 30d LPP). Cela vaut notamment lorsque l’on sait que la vente de la maison familiale dont le financement avait été assuré en partie par le versement anticipé aboutira non seulement à la perte totale de celui-ci mais que la vente laissera subsister une dette bancaire.

Synthèse des conditions de l’EPL

1. Utilisation seulement pour acquérir ou construire un logement en propriété, pour acquérir des participations à la propriété du logement ou pour rembourser des prêts hypothécaires (cf. art. 1 al. 1 let. a à c OEPL). Il peut aussi servir à financer d’importants travaux qui apportent une plus-value au logement ou qui évitent une moins-value de celui-ci, c’est-à-dire des travaux de rénovation.
2. Utilisation de l’objet immobilier pour ses propres besoins, étant précisé que le retrait EPL ne peut servir qu’à financer l’acquisition du logement principal de l’assuré en Suisse ou à l’étranger, et non pas d’une résidence secondaire (art. 4 al. 1 OEPL). Rappelons que le retrait EPL n’est pas touché par les accords bilatéraux entre la Suisse et l’UE/AELE (cf. art. 25f LFLP). Les avoirs du 2e pilier ne peuvent être utilisés que pour un seul objet à la fois (art. 1 al. 2 OEPL). Il doit toujours s’agir d’un immeuble au sens du CO, inscrit comme tel au registre foncier (soit un appartement ou une maison : art. 2 al. 1 OEPL).
3. Un seul retrait EPL tous les 5 ans (art. 5 al. 3 OEPL) : ce délai s’applique à chaque IP prise séparément. Le versement anticipé peut être demandé au plus tard 3 ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse (art. 30c al. 1 LPP). Le remboursement est autorisé jusqu’à la naissance du droit réglementaire aux prestations de vieillesse (art. 30d al. 3 LPP).
4. Liste exhaustive des formes de propriété autorisées (art. 2 al. 2 et 3 OEPL), notamment : la propriété, la copropriété, la propriété commune de la personne assurée avec son conjoint l’acquisition de parts sociales d’une coopérative de construction et d’habitation.
5. Montant minimal CHF 20'000, cette limite ne s’applique pas en cas d’acquisition de parts sociales de coopératives de construction et d’habitation et de formes similaires de participation, ni pour faire valoir des droits envers une institution de libre passage (art. 5 al. 1 OEPL). Ce montant ne peut pas être versé directement à l’assuré. L’IP paie le montant du versement anticipé, après production des pièces justificatives idoines et avec l'accord de l’assuré, directement au vendeur, à l'entrepreneur, au prêteur ou aux bénéficiaires (art. 6 al. 2 OEPL).
6. Restriction en cas de découvert de l’IP est possible (art. 30f LPP et 6a OEPL; voir aussi les art. 30c al. 7 LPP et 6 al. 4 OEPL en cas de problème de liquidités).
7. Les conditions d'octroi des prêts hypothécaires par les banques sont devenues plus restrictives depuis le 1er juillet 2012, avec des exigences de fonds propres plus sévères: l’assuré doit avoir au moins 10 % de fonds propres qui ne proviennent pas du 2e pilier pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire (art. 72 al. 5 OFR).